土地の値段、5年続けて上昇

一つの土地に「値段が四つある」国の話

日本の土地の値段は、2026年も全国平均で上がりました。国土交通省が9月に公表した2026年の都道府県地価調査（いわゆる基準地価）では、住宅地も商業地も5年連続の上昇です。ただ、この「地価」がそもそも誰が何のために決めている数字なのかは、日本人でも説明できる人は多くありません。

2026年の数字

調査の対象は全国21,466地点で、毎年7月1日時点の1平方メートルあたりの価格を、各都道府県の知事が調べて公表します。報道各社によると、2026年の全国平均は全用途で1.5%、住宅地で1.0%、商業地で2.9%の上昇でした。

国土交通省は全体の様子を「景気が緩やかに回復している中、地域や用途により差があるものの、上昇基調が続いている」とまとめています。東京圏と大阪圏では上昇幅が広がり、名古屋圏と、札幌・仙台・広島・福岡の地方四市では上昇幅が縮みました。全国でいちばん高い地点は、21年続けて東京・銀座です。

春と秋、二つの地価

日本には、公的機関が全国の地価を調べて公表する仕組みが、大きく分けて二つあります。一つは3月に出る「地価公示」で、国が毎年1月1日時点の価格を約26,000地点で調べます。もう一つが、9月に出るこの「基準地価」で、こちらは7月1日時点、調べるのは都道府県です。

時点が半年ずれているので、二つを並べると1年の動きを半年ごとに追えます。また、地価公示は原則として都市計画区域の中の土地を対象にしますが、基準地価は区域の外の林地などにも地点があります。山あいの土地まで含むところが、秋の調査の特徴です。

一物四価という言葉

日本では、一つの土地に四つの値段があるとよく言われます。「一物四価」です。地価公示・基準地価のほかに、国税庁が相続税や贈与税の計算に使う「路線価」、市町村が固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」があり、さらに実際に売り買いされた値段があります。

税金に使う二つは、地価公示を100としたときに、路線価はおよそ80、固定資産税評価額はおよそ70を目安に決められています。税金のもとになる値段は、公的な地価より低めに設定されているわけです。つまり、ニュースで報じられる地価は「税金の値段」でも「実際に売れた値段」でもなく、その物差しとなる数字です。

上がっている、の中身

日本の地価は、1990年代初めにバブル経済が崩れたあと、長く下がり続けました。コロナ禍で一度下がったあとの5年連続の上昇は、その長い下落を知る世代には目立つ変化です。

ただし、全国平均が上がっても、すべての土地が上がっているわけではありません。国土交通省自身が「地域や用途により差がある」と書いているとおり、大都市や人の集まる地域が平均を押し上げる一方で、人口が減る地域では下がり続ける土地もあります。外国人に話すときは、「日本の土地が上がっている」と一言で言わず、どこの話かを添えると正確です。

英語で言うと

Land prices in Japan have gone up for five years in a row, by 1.5% on average in 2026. Officials check prices at about 21,000 sites as of July 1st and about 26,000 as of January 1st, so there are two official surveys a year. But the average hides a big gap. Big cities keep rising, while many towns with shrinking populations are still getting cheaper.

日本の地価は5年連続で上がっていて、2026年は全国平均で1.5%の上昇でした。毎年7月1日時点で約2万1,000地点、1月1日時点で約2万6,000地点の価格が調べられるので、公式の調査が年に2回あります。ただ、平均の数字は大きな差を隠しています。大都市は上がり続ける一方で、人口が減っている多くの町では、まだ値下がりが続いています。

このコラムから、使えるフレーズ

Land prices have been rising for five years straight.
地価は5年連続で上がっています。
The national average hides big differences between regions.
全国平均の裏には、地域の大きな差があります。
Japan publishes official land prices twice a year, in March and September.
日本では公式の地価が年2回、3月と9月に発表されます。
The value used for taxes is set lower than the official price.
税金に使う値段は、公式の地価より低く決められています。
Prices fell for years after the bubble burst in the early 1990s.
1990年代初めにバブルがはじけてから、何年も値下がりが続きました。

この記事のもとにした資料

数字と事実は、次の資料で確かめています。ご自分でも確かめられます。